Бургас затвърждава мястото си на предпочитан град за живеене. Това съобщи в интервю за БТА Александър Бочев, председател на Управителния съвет на Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ).
На годишна и на тримесечна база градът е лидер спрямо София, Варна и Пловдив, с близо 40 на сто ръст на вписаните сделки за недвижими имоти и увеличаващ се брой на покупките за втори ваканционен дом.
По последни данни от Агенцията по вписванията за второто тримесечие спрямо първото на тази година в София броят на вписаните сделки с недвижими имоти нараства с 32 на сто, в Пловдив – с 21,5 на сто, във Варна – с 24,7 на сто, а в Бургас се отчита сериозно увеличение с близо 49 на сто (48,8 процента).
Ако направим сравнение на второто тримесечие със същия период на предходната година, което е показателно за тенденциите на пазара на недвижими имоти, за София нарастването е 11,9 на сто, във Варна е 4,25 на сто, в Пловдив има спад с 2 на сто, а в Бургас нарастването е 43 процента, посочи Бочев.
Общо за четирите града нарастването на годишна база – второ тримесечие на 2024 г. спрямо второ тримесечие на 2023 г., е около 10 процента, а нарастването общо за България на броя вписвания за второто тримесечие на тази година е пренебрежимо малко, коментира председателят на НСНИ.
Данните показват, че за второто тримесечие на 2023 г. са отчетени 54 371 вписвания, а за същия период на тази година – 54 379. Буквално осем вписвания повече, което прави 0,01 на сто нарастване, коментира още експертът и посочи, че това е красноречив пример, че нарастването на продажбите отново е с фокус големите градове.
В по-малките градове, както и в необластните центрове имаме и спад на продажбите, което обуславя почти минималното нарастване в цялата страна, допълни Бочев.
Феноменът Бургас
Бургас в момента е водещият град като ръст на сделките с недвижими имоти, но като тотален брой продажби, дори и с този голям ръст от над 40 на сто, Бургас е по-назад и от Варна, Пловдив и от София.
Според статистиката Бургас има за второто тримесечие на годината 2483 сделки, докато във Варна те са 3953, в Пловдив – 4090, а в София – 9641. В това отношение Бургас има с какво да догонва трите големи града, коментира експертът.
През последните години Бургас се разви като изключително добър център за живеене и не случайно няколко години получава наградата за най-добър град за живеене в България, отбеляза председателят на НСНИ и посочи, че в морския град активно са започнали да се развиват и складовите бази, а в момента се строят цели нови жилищни квартали.
Според него тези темпове на растеж на имотния пазар в Бургас ще продължат и през следващата година.
Част от бума в Бургас се дължи и на пазара на ваканционни имоти, където се отчитат доста вписвания на подобни имоти.
Запазва се тенденцията, породила се по време на пандемията, хората отново да се върнат към желанието за покупка на втори дом и най-често те се насочват към морето, и сега очевидно предпочитанията са към района на Бургас, каза Бочев.
Разрешителните за строеж на жилищни сгради
Ако сравним второто тримесечие на тази година със същото на предходната година, отново ще видим лидерството на Бургас, където се отчита нарастване на броя издадени разрешения за строеж на жилищни сгради с около 25 на сто (24,63 на сто), на броя на жилищата в тях – с 83,4 на сто, а като разгъната застроена площ нарастването е с близо 65 на сто.
Очевидно Бургас отново е водач спрямо другите големи градове, коментира експертът, въпреки че Пловдив изпреварва морския град по брой издадени разрешителни за строеж на жилищни сгради – с ръст от 37,7 на сто, по останалите два показателя – брой жилища и разгъната застроена площ, е по-назад от Бургас.
В Пловдив нарастването на броя жилища е 39 на сто, а като разгъната застроена площ – около 44 на сто. В София и Варна има спад на издаваните разрешения, като в столицата той е около 24 на сто за брой сгради, минус 27 процента – за брой жилища, и минус 32 процента разгърната застроена площ.
Във Варна – за брой сгради е минус 8,6 на сто, като брой жилища е минус 46 процента, а като разгърната застроена площ – минус 30 процента.
Това, според Бочев, отново показва, че Бургас е първенец тази година и най-вероятно с издадените разрешения за строеж, които като продажби ще бъдат отчетени през идната и даже през 2026 г., ще запази челните си позиции по брой вписани продажби на жилищни имоти и през следващите една-две години, коментира председателят на НСНИ.
Цените
Ръстът на цените на имотите за живеене и на продажбите им доста пропорционално вървят, отбеляза експертът, като отново изтъкна, че общото нарастване на броя продажби за четирите големи града, където е най-развитият пазар на имоти, е около 10 процента на годишна база.
Смятам, че нарастването на цените горе-долу кореспондира с този ръст и е около 10-12 процента на годишна база, което е съвсем нормално при това завишено търсене на имоти в големите градове, посочи председателят на НСНИ.
Бочев каза, че донякъде се запазва и тенденцията търсенето на жилищни имоти да превишава предлагането. Фактът, че ако искате да купите готово жилище, с разрешение за ползване, добро качество – като етаж, изложение и строителство, е почти невъзможно и трябва да се търси имот на вторичния пазар, коментира експертът.
По думите му строителите успяват да продадат жилищата още в етапа им на изграждане, а голяма част – още преди Акт 14 или преди удостоверението за завършен груб.
Според Бочев, докато тази тенденция е налице, както и докато продължава политика на банките да поддържат доста нисък лихвен процент по ипотечните кредити, което също е предпоставка за завишеното търсене на имоти, цените на имотите и продажбите им ще растат.
Според експерта темповете на ръст на цените и на продажбите на имоти от около 10 на сто се очаква да се запазят до края на тази година. Като цяло Бочев очаква в България да има стабилен пазар на недвижими имоти както тази, така и следващата година, но в контекста на неизвестността от това дали ще бъдем приети, или не в еврозоната и как това ще се отрази върху пазара.
Ако бъдем приети, дали да очакваме, както в повечето страни членове на еврозоната, не много високо, но все пак нарастване на цените на имотите, може би пак в рамките на десетина процента, и какви ще бъдат нагласите на пазара, ако не бъдем приети в еврозоната, и дали това ще го охлади пазара, коментира председателят на НСНИ двете възможни тенденции.
Бочев обаче посочи, че и в двата случая няма да има драстичен скок или спад нито на цените на имотите, нито на броя на продажбите им.
Средно в момента цената на квадратен метър жилищна площ в София е в границите 1500-1600 евро на квадратен метър, каза председателят на НСНИ и допълни, че цените варират според квартала, качеството на строителството, изложението и в този смисъл жилища могат да се намерят и на цени 1200-1300 евро на квадратен метър, а в най-скъпите квартали в София те са 3500-4000 евро и дори малко повече за определен брой бутикови сгради на топ локациите.
По въпроса за надценяването на жилищните имоти председателят на НСНИ посочи, че той може да бъде разгледан в няколко аспекта. Във всички имотни сайтове има обяви от хора, които сами искат да продадат имотите си или се съветват с консултанти, които не са съвсем компетентни, пробвайки да продадат жилищата си на прекалено високи цени.
Има и такива, които не успяват, но с времето се научават и повечето от тях коригират цените на нормалните пазарни нива, коментира експертът.
Според него обаче общата тенденция показва, че докато има завишено търсене на недвижими имоти, най-вероятно цените ще се задържат в сегашните си равнища и дори малко ще растат нагоре.
Според председателя на НСНИ както Бургас в регионален план има с какво да догонва София, Пловдив и Варна като брой продажби например, така и София като европейска столица има да наваксва по нива на цените.
Ние в момента сме на едно от най-ниските равнища спрямо всички столици на държавите от ЕС, а дори и с Белград да се сравним, цените в София на квадратен метър жилищна площ са по-ниски от тези в столицата на Сърбия, каза Бочев и отбеляза, че и поради тази причина тенденцията на поскъпване на имотите у нас ще се запази и през следващите една-две години.
Колко са реалните участници на пазара на имоти
Според председателя на НСНИ, ако се отнесе борят на вписаните продажби на жилищни имоти през тази година, които на тримесечие са обикновено около 50 000, а на година – близо 200 000, при население на България от около 6 милиона, тогава вероятно броят на участниците на пазара е около 3 на сто. Но при съпоставяне на активното работещо население с броя сделки процентът ще бъде доста по-значителен.
Бочев напомни, че не може да се отчитат едногодишните продажби към това колко процента от населението участват в пазара на недвижими имоти, защото тази година купуват или продават една част от хората, а следващата година – друга. По тази причина, според председателя на НСНИ, е много по-голям от 3 процента делът на българите, които участват активно в пазара на недвижими имоти.
Същевременно експертът напомни, че София е била в челото на европейските столици с най-голям процент собствени жилища – над 90 процента. Това красноречиво говори, че българинът е свикнал да разполага със собствен имот и това е приоритет в житейския му път, в старанието му да спестява и да купува имоти, каза Бочев.
Докога ще продължи лихвеният „рай“
Очакванията на председателя на НСНИ са лихвеният „рай“ в България да продължи вероятно до края на годината, а вероятно и през следващата. Според него това обаче няма да балонира пазара.
Докато има такова търсене, няма как да имаме балон. Балон означава някой изкуствено да „надува“ цените на имотите, за да извлича дивиденти, печалби или да монополизира пазара, но в България такава ситуация нямаме, каза Бочев.
Но предупреди, че при планиране на покупка на имот винаги трябва да имаме едно наум, че ако сега вземем кредит при лихва 2,5 или 2,7 на сто, или дори на по-ниски равнища, заемите са дългогодишни, а това предполага, че сме разчели буфер в личните си финанси, за да издържим промяна с няколко пункта нагоре на лихвите.
Нужно е поне 20 процента самоучастие, за да може подобна инвестиция да е стабилна във времето, коментира експертът.
Той напомни, че при предходната финансова криза през 2008-2009 г. цените на имотите спаднаха с около 30-40 процента и хората изпитваха сериозни затруднения за обслужване на кредитите, а доста от заемите се превърнаха в лоши.
В момента нямаме такава предпоставка. Пазарът върви добре и се надявам всички да инвестират с разум и с мисълта какво би се случило, ако тези лихвени проценти нараснат, като аз не очаквам да има драстично увеличение, коментира председателят на НСНИ.
