2024 г. ще бъде добра за пазара на недвижими имоти в България, с известни възможности за обръщане на тенденцията на спад от около 10% на броя сделки, отчетен през 2023 г.
Очакванията са тенденцията на забавяне на темповете на растеж на цените за продължи и през новата година, но това едва ли ще е под 5 процента. Това прогнозира в интервю за БТА председателят на Националното сдружение „Недвижими имоти“ Добромир Ганев.
Добромир Ганев
И тази година ще се запази тенденцията от предходната 2023 г. във фокуса на интереса на купувачите да са по-малките жилища. Очакванията ни за миналата година се оправдаха, защото се увеличи съотношението на по-малките жилища към общите покупки, което се показва и от статистиката, коментира Ганев.
Възможно е през 2024 г. групата купувачи – около 10%, които отложиха решението си за покупка през последната година и половина, основно поради очакванията за увеличение на лихвените нива, отново да се върне на пазара.
Аргументите в подкрепа на тези очаквания са свързани с позитивните новини за икономиката на страната, каквито са и повечето прогнози, както на БНБ, Министерството на финансите, така и на Международния валутен фонд, Световната банка, Организацията за икономическо сътрудничество (ОИСР), посочи експертът.
Ганев допусна, че вероятно част от завръщащите се на пазара ще са с основна мотивация за придобиване на имот с цел удовлетворяване на жилищната си нужда, както в процес на изграждане, така и на такива от вторичния пазар. В допълнение експертът посочи, че ефект върху увеличаването на броя на купувачи ще има поведението на банките и това какво ще е покачването на лихвите по ипотечните кредити.
Завръщането на окуражените купувачи
В групата от потенциално завръщащи се купувачи на пазара през тази година основно са по-младите хора, тези с по-нестабилни доходи, които имаха притеснения да правят покупки в периода на покачването на цените на жилищата, както и такива, които неоснователно се опасяваха за работните си места.
Според експерта следващата стъпка на купувачите от този сегмент ще е насочване на интереса от жилища с две спални, които за София са между 150 000 и 200 000 евро в нормалните райони, към покупка на по-малки жилища, с цел намаляване на риска и в следващ период – трансформирането им, за да се инвестира в по-голямо жилище, след като семейството се увеличи с нови членове.
Ганев посочи, че това е логиката, която се наблюдава от години в развитите пазари – така наречените купувачи за първи път винаги стартират с имоти, които да удовлетворят първоначално по-малките им потребности, след това се преминава към покупка на по-голямо жилище и в предпенсионния и пенсионния период тенденцията се обръща към по-малките домове.
Подобна тенденция се наблюдава вече и в България, но заради липсата на статистически данни не може ясно да се обуславят дяловете на трите групи купувачи, коментира експертът.
Обрати в тенденцията на пазара може да се очакват и заради очакваното подобряване на икономиките в Европа. След втората половина на годината лихвите в Европа ще започнат да намаляват, нещо което вече беше анонсирано от ЕЦБ и което ще доведе до стабилизиране на икономиката и ще има пряк ефект върху съживяването на пазара на имоти, смята експертът.
Сделките с недвижими имоти
Миналата година пазарът на недвижими имоти в страната приключи с 215 500 сделки за цялата страна или спад от 13 на сто спрямо предходната година. Това е по-малко от 2022 г. и 2021 г., но със сигурност е повече от предходните години, като се започне от 2008 г., коментира експертът.
В този смисъл изминалата година може да се характеризира като година на силен пазар на недвижими имоти въпреки постоянното отчитане на спадове през отделните периоди. По пазари: в София сделките са 32 000, което е спад от 6%, Пловдив – 15 800 (10% спад), Варна – 14 120 (13% спад), и Бургас – 7200 (13% спад). На друг голям пазар, какъвто е Несебър, сключените сделки са 8350, а спадът е 16 на сто.
Цените
Въпреки спадовете на сделките ръстът на цените на жилищата продължава заради намалените обеми започнато ново строителство, свитото вторично предлагане, което не дава възможност да хората да намерят своето предпочитано жилище достатъчно бързо, смята експертът. Същевременно Ганев заяви, че няма основание да се твърди, че има балон на пазара.
Подобни твърдения чуваме периодично от 2012 г. насам, допълни той. По думите му България не е лидер в ръстовете на цените на имоти в Европа, нито пък е най-зле по отношение на достъпността до жилища. Напротив – България е на второ място в ЕС след Румъния по най-достъпни жилища, каза експертът, позовавайки се на данни на ОИСР.
По отношение на доходността от наеми също не сме на челни позиции, но не сме и на последните места, като за България тя достига до 3-4%, а лидери са София и Пловдив. По последни данни българският наемен пазар сред 40 държави – ЕС и още Исландия, Израел, Швейцария и други, се намира в средата на класацията по темпове на растеж.
Делът на участващите на пазара на недвижими имоти в България се запазва през годините в порядъка на 3%, което се доближава до средноевропейските равнища.
Ганев напомни, че отражение на пазара имат и темповете на растеж на доходите, като посочи, че България е сред страните с най-високи ръстове на брутните възнаграждения в Европа.
Той даде пример с Франция и Германия, където за последните десет години ръстът е около 17%, докато в България подобно нарастване е отбелязано само за миналата година, а за последните три години увеличението е с 50 на сто. Нацията забогатява, спестяванията растат и хората логично инвестират в покупка на имоти, коментира Ганев.
Надценени или подценени са жилищата
По различни оценки жилищата в България не са надценени и по различни международни данни страната ни е в топ 5 по достъпност на жилищата в Източна Европа, като най-достъпен е Пловдив, следван от Бургас, Варна и София. Пловдив се намира в топ 20 по достъпност в цяла Европа, в топ 30 са София, Варна и Бургас, каза Ганев.
В България обичайно достъпността се разглежда през съотношението на наемите към цените на имотите, което е доходност, отбеляза експертът и напомни, че достъпността се разглежда през доходите на населението. По този начин достъпността на имотите през доходите за Пловдив е седем години и половина. За този период двама души придобиват жилище, след като отделят сумите за месечните си разходи.
Зелените ипотеки
Зелените ипотеки, при които получаваме преференция, ако купим имот с висока енергийна ефективност, все повече ще набират популярност в България, смята експертът. Ганев подчерта, че зелената сделка и всичко, свързано с процеса на декарбонизация, със сигурност ще се отразят върху пазара на недвижими имоти.
Европейските изисквания до 2030 г. новите жилищни сгради да са с нулеви емисии и да имат или да са свързани с източници на зелена енергия, ще са сред причините за евентуалното увеличение на себестойността на строителството, смята експертът.
По отношение на банките Ганев посочи, че все повече финансови институции в Европа толерират строителството на енергоефективни бизнес сгради, офис и търговски площи и прогнозира, че и този процес ще се активизира в България чрез предлагането на по-атрактивни условия за кредитиране.
Причината е, че чрез намалените разходи при подобни сгради се редуцират и рисковете по подобни заеми и това означава, че лихвите би трябвало да бъдат по-ниски, допълни експертът.
